Frais de pénalité pour une hypothèque canadienne
Il peut arriver qu'un client lié par un prêt hypothécaire fermé désire résilier le contrat en vigueur et négocier une nouvelle hypothèque à un taux inférieur. Malgré certaines exceptions, la plupart des conventions autorisent la renégociation du prêt hypothécaire. Les institutions financières permettent habituellement le remboursement accéléré du montant intégral du prêt, mais elles imposent alors une pénalité.
Comment les frais de pénalité sont calculés
Les frais de pénalité sont calculés d'après ce que stipule votre contrat hypothécaire original ou le contrat de renouvellement le plus récent que vous avez signé.
Si votre contrat vous autorise à rembourser complètement ou à renégocier votre prêt hypothécaire avant l'échéance, vous devez normalement acquitter une pénalité.
La pénalité est normalement égale au montant le plus élevé de :
a) trois mois d'intérêt sur votre prêt hypothécaire, selon la formule suivante :
A est le solde de votre prêt hypothécaire
B est votre taux d'intérêt annuel actuel
OU
b) le différentiel du taux d'intérêt, qui se calcule comme suit :
B est votre taux d'intérêt annuel actuel
C est le taux hypothécaire actuel pour une durée semblable à celle qu'il reste à courir sur votre prêt hypothécaire existant
D est le nombre de mois à courir jusqu'à l'échéance de votre prêt hypothécaire
(À noter : Cet exemple démontre une méthode simplifiée du calcul du différentiel du taux d'intérêt. Certaines institutions financières calculent les frais de pénalité selon une méthode différente. Vérifiez auprès de votre institution financière pour connaître la méthode qu'elle utilise pour le calcul du différentiel du taux d'intérêt.)
Si vous aviez initialement reçu un taux d'intérêt escompté, l'institution financière pourrait appliquer ce taux au taux hypothécaire actuel. Par contre, si vous aviez initialement reçu une remise en espèces au lieu d'un taux d'intérêt escompté, l'institution financière pourrait vous demander de rembourser une portion (ou la totalité) de cette remise en espèces.
Certaines institutions financières peuvent aussi exiger des frais d'administration si vous remboursez complètement votre prêt hypothécaire ou si vous le renégociez avant l'échéance. Il se peut que l'institution à laquelle vous transférez votre prêt hypothécaire accepte de payer ces frais.
Exemple : calcul de la pénalité
Jules a contracté un prêt hypothécaire de 100 000 $ à un taux d'intérêt annuel de 8 %. Il lui reste 36 mois de versements à effectuer sur son terme de 60 mois (cinq ans). Son solde impayé s'élève à 97 218 $. Il veut résilier son prêt et contracter un nouveau prêt hypothécaire pour profiter des bas taux d'intérêt qui sont offerts actuellement. Il aimerait connaître le montant de la pénalité qu'il devra payer. Si on suppose que le taux d'intérêt du marché actuel pour une période de 36 mois (ou trois ans) est de 6 %, il paierait une pénalité équivalant au plus élevé des deux montants indiqués ci-dessous (c'est ce qui est stipulé dans son contrat d'hypothèque).
Options de pénalité (calculs simplifiés pour les fins de l'exemple) :
a) Pénalité de trois mois d'intérêt
La pénalité serait la suivante :
Le montant serait donc de :
b) Pénalité fixée selon le différentiel du taux d'intérêt
Pour obtenir la différence de taux d'intérêt, il faut soustraite le taux hypothécaire actuel du marché (6 %) du taux hypothécaire de Jules (8 %) : 8 % - 6 % = 2 % (différence de taux d'intérêt).
Voici donc la pénalité à payer selon la méthode du différentiel du taux d'intérêt :
Solde impayé × différence de taux d'intérêt mensuel × nombre de mois qui restent avant l'échéance du prêt hypothécaire de Jules
Le montant serait donc de :
Si Jules décidait de résilier son hypothèque, il devrait payer une pénalité de 5 833 $, car c'est le plus élevé des deux montants.
Dans cet exemple, on utilise une méthode simplifiée pour calculer le montant équivalant au différentiel du taux d'intérêt pour les fins de démonstration. Demandez à votre établissement financier de vous indiquer le coût exact du remboursement de votre prêt hypothécaire avant la date d'échéance.
Conseils pour réduire au minimum les frais de pénalité
Si vous décidez de résilier votre prêt hypothécaire pour profiter de bas taux d'intérêts, vous pourriez être en mesure de réduire au minimum le montant de la pénalité à payer. Rappelez-vous, toutefois, que votre établissement n'offre peut-être pas cette option. Consultez votre convention de prêt hypothécaire ou communiquez avec votre succursale pour savoir quelles options s'offrent à vous.
Versement d'un montant forfaitaire avant la renégociation
Comme le mentionne la section « Comment rembourser votre hypothèque plus rapidement », de nombreuses conventions de prêt hypothécaire offrent l'option de remboursement accéléré sans pénalité, ce qui vous permet de rembourser jusqu'à concurrence de 20 %, et parfois davantage, de votre prêt chaque année. Vous pourriez donc souhaiter rembourser une partie de votre prêt hypothécaire (si votre institution financière vous autorise à le faire) avant la renégociation. Votre pénalité sera alors calculée sur le solde impayé après ce remboursement accéléré.
Dans l'exemple qui précède, si Jules avait effectué un versement forfaitaire de 5 000 $ avant de résilier son prêt, sa pénalité aurait été calculée en fonction du solde impayé de 92 218 $, plutôt que de 97 218 $, et sa pénalité aurait été de 5 533 $, plutôt que de 5 833 $.
Option « taux mixte et prolongation »
Certaines institutions vous autorisent aussi à prolonger la durée de votre prêt hypothécaire avant la date de renouvellement pour profiter des bas taux d'intérêt en vigueur, en créant un nouveau prêt à taux combiné et à long terme. Il s'agit de l'option de renouvellement anticipé « taux mixte et prolongation ». Les institutions financières n'offrent pas toutes cette option et chaque institution a sa façon de calculer le nouveau prêt accordé en vertu de cette option. L'exemple suivant démontre une méthode couramment utilisée pour calculer l'option taux mixte et prolongation.
Points à ne pas oublier si on change d'institution
- Une pénalité pourrait vous être imposée si vous désirez changer d'institution financière avant la fin de votre terme hypothécaire.
- Vous pourriez devoir payer des frais pour la quittance de l'ancienne hypothèque ainsi que pour l'enregistrement du nouveau prêt hypothécaire.
- D'autres frais d'administration sont parfois également exigés.
- N'hésitez pas à demander à votre institution financière si elle accepte de payer une partie ou la totalité de ces frais.
- Dans la négative, demandez-vous si l'économie qui serait réalisée en changeant d'institution serait supérieure au coût du transfert.
- Vos nouveaux privilèges de remboursement accéléré ne seront plus fondés sur le montant initial du prêt hypothécaire, mais sur le montant du solde hypothécaire transféré à l'autre institution financière.
Pour en savoir encore plus sur comment ne pas payer de pénalités lors de votre refinancement:
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Par Gouvernement du Canada - Agence de la consommation en matière financière du Canada, le 7/14/2009